Der Werkvertrag auf Grundlage des BGB

Als Bauvertrag bezeichnet man den Vertrag zwischen einem Auftraggeber (Bauherr, Besteller) und einem Auftragnehmer (Unternehmer) über die Erbringung von Bauleistungen. Hierbei kann es sich um die Erstellung eines schlüsselfertigen Neubaus, einzelner Teile hiervon (z.B. des Rohbaus), Umbauten, Renovierungsarbeiten oder um sonstige Leistungen (Maurer-, Malerarbeiten, Installation, Heizungsbau etc.) handeln. Auftragnehmer von Leistungen einzelner Gewerke sind vielfach Handwerksbetriebe.

Für den Abschluss eines Bauvertrags bestehen keine Formvorschriften, so dass er auch mündlich oder durch schlüssiges Verhalten abgeschlossen werden kann. Auch heute noch werden viele Bauverträge per Handschlag abgeschlossen. Sofern der Bauvertrag mit dem Verkauf eines Grundstücks zusammenhängt, bedarf er der notariellen Beurkundung.

Grundlage des Bauvertrages kann entweder nur das BGB sein oder ergänzend die VOB/B, sofern diese wirksam vereinbart ist.

Hauptpflicht des Unternehmers ist, sofern die VOB/B nicht vereinbart ist, die mangelfreie Herstellung des Werks (§§ 631, 633 BGB). Die geschuldete Leistung sollte möglichst genau festgelegt werden, etwa durch Bezugnahme auf eine Baubeschreibung, Pläne oder ein Leistungsverzeichnis.

Hauptpflicht des Bestellers ist die Entrichtung der Vergütung. Ist eine Abrede hierüber nicht getroffen und eine kostenlose Leistung nicht zu erwarten, gilt die übliche Vergütung als vereinbart (§ 632 BGB).

Der Besteller ist verpflichtet, das mangelfrei hergestellte Werk abzunehmen (§ 640 BGB). Der Werklohn wird bei Abnahme des Werkes fällig (§ 641 BGB). Meist sind aber vorher Abschlagszahlungen geschuldet (§ 632a BGB oder nach Vereinbarung).

Liegt ein Mangel vor, so kann der Besteller nach Abnahme die Zahlung eines angemessenen Teils der Vergütung bis zur Mangelbeseitigung verweigern (Zurückbehaltungsrecht), und zwar mindestens in Höhe des Doppelten der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten (§ 641 Absatz 3 BGB).

Ferner hat der Besteller bei Vorliegen eines Mangels die in § 634 BGB genannten Rechte:

  • Er kann Nacherfüllung (§ 635 BGB), das heißt nach Wahl des Unternehmers Beseitigung des Mangels oder Neuherstellung, verlangen.
  • Er kann nach fruchtlosem Ablauf einer dem Unternehmer zur Nacherfüllung bestimmten angemessenen Frist den Mangel selbst (oder durch einen anderen Unternehmer) beseitigen und Ersatz der hierfür erforderlichen Aufwendungen verlangen (§ 637 BGB).
  • Er kann unter bestimmten Voraussetzungen vom Vertrag zurücktreten (§§ 636, 323 und 326 Absatz 5 BGB) oder die Vergütung mindern (§ 638 BGB).
  • Er kann unter bestimmten Voraussetzungen Schadensersatz (§§ 636, 280, 281, 283, 311a BGB) oder Ersatz vergeblicher Aufwendungen (§ 284 BGB) verlangen.

Nach dem Gesetz kann der Unternehmer vom Besteller Sicherheit für den geschuldeten Werklohn verlangen (§§ 648, 648a BGB). Für die Verjährung der Mängelansprüche gilt § 634a BGB.

Umgekehrt wird auch vereinbart, dass der Unternehmer dem Besteller Sicherheit für die vertragsgerechte Ausführung der Leistung zu stellen hat oder dass nach Abnahme ein Teil des Werklohns für die Dauer der Verjährungsfrist für Mängelansprüche einbehalten wird (Sicherheitseinbehalt), sofern nicht der Unternehmer eine Bankbürgschaft zur Sicherung etwaiger Nacherfüllungsansprüche übergibt.

Je nach vertraglicher Vereinbarung bzgl. des Preises sind folgende Gestaltungsmöglichkeiten zu unterscheiden:

  • Einheitspreisvertrag:Die Vergütung berechnet sich aus dem Einheitspreis für die jeweilige Teilleistung (z. B. 1 m³ Beton) multipliziert mit der ausgeführten Menge. Die tatsächlich ausgeführte Leistung wird ermittelt durch Aufmaß aus den Bauplänen oder hilfsweise am Objekt.
  • Globalpauschalvertrag: Die zu erbringenden Leistungen werden ergebnisorientiert (funktionale Ausschreibung) beschrieben und dafür eine Pauschale vereinbart. Bei Pauschalpreisverträgen trägt der Unternehmer das Massenrisiko, soweit zumutbar (siehe § 2 Nr.7 VOB/B, § 242 BGB).
  • Detailpauschalvertrag: Die zu erbringenden Leistungen werden erschöpfend beschrieben und dafür eine Pauschale vereinbart.
  • Selbstkostenerstattungsvertrag: Die Vergütung erfolgt auf Nachweis der Aufwendungen. Heute nicht mehr gebräuchlich, zudem wettbewerbsfeindlich.
  • GMP-Vertrag (Garantierter Maximalpreis): Durch gemeinsam zu optimierende Planung und Ausführung soll in kooperativer Form dieser GMP unterschritten werden. Die eingesparten Kosten werden entsprechend zwischen den Vertragspartnern aufgeteilt.
  • Regievertrag (Stundenlohnvertrag): Die Vergütung erfolgt aufgrund vereinbarter Sätze für den tatsächlichen Aufwand an Personal- und Maschinenstunden sowie Material, (Ein Vertrag kann sowohl ausschließlich Regiearbeiten umfassen, wie auch Regiearbeiten in Kombination mit anderen Vergütungssystemen).

Je nach Umfang des Auftrages des/der beauftragten Unternehmer sind folgende Unternehmereinsatzformen zu unterscheiden:

  • Der Hauptunternehmer übernimmt einen Teil der Bauleistungen (Gewerk) und führt wesentliche Teile im eigenen Unternehmen aus, daneben kann er Nachunternehmer – auch Subunternehmer genannt - beauftragen
  • Der Totalunternehmer übernimmt die gesamte Bau- und Planungsleistung und führt wesentliche Teile im eigenen Unternehmen aus
  • Der Totalübernehmer übernimmt die gesamte Bau- und Planungsleistung, führt aber keine Leistungen im eigenen Unternehmen aus
  • Der Generalunternehmer übernimmt die gesamte Bauleistung für ein Bauvorhaben und führt wesentliche Teile im eigenen Unternehmen aus
  • Der Generalübernehmer übernimmt die gesamte Bauleistung, führt aber keine Leistungen im eigenen Unternehmen aus

Nicht vorgesehene Leistungen sind gesondert zu vergüten, (§ 2 Nr.6 VOB/B). Wird in Bauverträgen die VOB/B gegenüber Verbrauchern unverändert verwendet, oder gegenüber Unternehmern mit Abweichungen, so unterliegen sämtliche §§ der VOB/B als Allgemeine Geschäftsbedingungen (§ 305 BGB) der Inhaltskontrolle durch die Gerichte (§ 307 BGB).

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